Cambio de uso de local a vivienda ¿necesito el acuerdo unánime de la junta de propietarios? - Blog de Online Gestoria
Cambio de uso de local a vivienda ¿necesito el acuerdo unánime de la junta de propietarios?

Cambio de uso de local a vivienda ¿necesito el acuerdo unánime de la junta de propietarios?

Tal vez seas propietario de un local y tengas en mente realizar obras para transformarlo en vivienda. Pero, para ello, debes saber que la comunidad de propietarios podría demandarte, exigiéndote que des al inmueble el uso y destino que tenía originariamente de local de negocio, debiendo cesar el uso como vivienda.

Asimismo, también podrían pedir que se declare la nulidad de la inscripción registral del cambio de uso del inmueble, ya que para realizar la transformación es necesaria la autorización de la comunidad de vecinos por unanimidad. Esto es así porque no se trata de una simple reforma, sino de un cambio de local comercial a vivienda.

Del mismo modo, debes saber que la jurisprudencia (por ejemplo, sentencias del Tribunal Supremos de 12 de septiembre de 2013 y de 3 de diciembre de 2014), como la Dirección General del Registro y Notariado (por ejemplo, Resolución de la DGRN de 18 de abril de 2017), viene señalando que, en el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atiendan al interés general de la comunidad. Ahora bien, las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa. Además, a fin de tener eficacia frente a terceros, deben estar inscritas en el Registro de la Propiedad.

La jurisprudencia también señala que existe plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los propietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.

Ahora bien, cuando en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en sus estatutos no se establece de manera clara una prohibición de cambio de uso o destino de los distintos departamentos, no será necesario un acuerdo de la comunidad de propietarios para la transformación de un local comercial en una vivienda.

¿Cuándo es necesario el consentimiento unánime, aunque no haya prohibición expresa en los Estatutos?

Será obligatorio el consentimiento unánime, aunque no haya prohibición expresa en los Estatutos, en el caso de que tu transformación altere un elemento común del edificio (como, por ejemplo, modificar la fachada o abrir puertas en zonas comunes) o si tienes previsto modificar las cuotas de participación en la comunidad de todos o algunos de los elementos privativos que la componen.

En definitiva, de acuerdo con la doctrina jurisprudencial citada, el cambio de uso de local a vivienda no necesita el consentimiento de la comunidad de propietarios si se cumplen todos los siguientes requisitos:

    • Que no conste una limitación o prohibición expresa de la alteración del uso en el título constitutivo
    • Que no se alteren elementos comunes
    • Que no se modifiquen las cuotas de participación

Por último, señalar que, desde el punto de vista administrativo y urbanístico, debes tener en cuenta que las Comunidades Autónomas, a quienes compete la legislación sobre urbanismo y vivienda, y los Ayuntamientos, a través del planeamiento urbanístico, pueden establecer limitaciones, condiciones o prohibiciones respecto de estos cambios de destino, así como definir los diferentes usos y aprovechamientos urbanísticos de que es susceptible cada área urbana. Por ello, te recomendamos que te informes sobre la normativa urbanística aplicable, que implicará en la mayor parte de los casos la necesidad de obtener una licencia municipal de cambio de uso para transformar un local en vivienda.

En Online Gestoría te ayudamos a realizar el cambio de uso de local a vivienda tramitando la cédula de habitabilidad y el certificado energético. Asimismo, un especialista se encargará de contactar contigo para concretar fecha y hora de visita al local para realizar los trámites pertinentes para la obtención de los documentos.

Si necesitas más información, ¡Contáctanos!

03/04/2018 Registro de la Propiedad 422

 

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